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¿Qué elijo: hipoteca fija o variable?
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¿Qué elijo: hipoteca fija o variable?

Hipoteca fija o variable

¿Qué elijo: hipoteca fija o variable?

¿Qué elijo: hipoteca fija o variable? Es una de las preguntas que más me han hecho los últimos años cuando alguien se plantea comprar una vivienda, pues el Euribor lleva 8 años por debajo del 1% (desde agosto 2012), y los últimos 5 años en negativo (desde febrero 2016).

Y parece que va para largo. El Consejero Delegado de Caixabank, Gonzalo Gortázar, declaraba en octubre de 2020 que el euríbor estará en terreno negativo al menos hasta 2031

El desplome del euribor anticipa una década de reinado de las hipotecas fijas (larazon.es)

No sólo debemos fijarnos en el interés, también debemos tener en cuenta el porcentaje de comisión que pagamos por amortización total o parcial. Por ejemplo:

  • En una hipoteca de tipo variable, la comisión rondará el 0,15% durante los 5 primeros años. Después será cero.
  • Con una hipoteca a tipo fijo, la amortización total o parcial también es del 0,15%, pero deberemos sumarle un 2% más sobre la cantidad devuelta si lo hacemos durante los 10 primeros años, y luego será del 1,5%.

También debemos tener en cuenta la comisión de apertura, que es la que nos cobran por constituir la hipoteca. Normalmente, si es a interés fijo, suele estar entre el 1% y el 3%, mientras que en las hipotecas a interés variable esta comisión se encuentra entre el 0,25% y el 1%.

Tampoco debemos olvidar, que la mayor parte de los intereses de las hipotecas se pagan los primeros años, pues es costumbre aplicar el sistema de amortización francés, y las cuotas son más bajas en las variables.

Viendo estos datos, siempre respondo lo mismo: la elección entre una hipoteca fija y una variable dependerá de la duración y el riesgo que queramos asumir.

Respecto a la duración, parece claro que los intereses los próximos 10-15 años benefician la hipoteca variable. Os pongo un ejemplo:

  • Con una hipoteca fija de 200.000€ al 2,5%, en 7 años, se han pagado 30.051€ de intereses y se ha amortizado 58.927€ de capital.
  • Con una hipoteca variable de 200.000€, que haya pagado un interés de un 1%, en 7 años, se han pagado 11.761€ de intereses y se ha amortizado 65.500€ de capital.

Así, que con la hipoteca Fija se han pagado de más 24.818€ (en sólo 7 años) en relación a la hipoteca variable, 18.290€ más de intereses y 6.528€ menos de capital amortizado (devuelto).

En cambio, una hipoteca fija será rentable si la hacemos a más de 15 años, no pensamos amortizar nada los primeros 15 años, ni tenemos en mente vender el inmueble y el Euríbor se situase por encima del 2% en los próximos años.

Respecto al riesgo, está claro que la hipoteca fija nos evita sustos, pues siempre pagaremos lo mismo, suban o bajen los intereses. Pero ¿estás dispuesto a pagar más a cambio de esta “seguridad? ¿Cuánto más?

Dos ideas:

  • Contratar hipoteca variable ahora que los intereses están bajos, y si suben por encima del 2% pasarse a una fija. Los gastos dependerán de si haces novación (cambiar condiciones) o subrogación (cambiar de banco), pero suelen estar entre los 150€ y los 300€ por cada 100.000€ que te queden por amortizar.
  • O podrías ahorrar correctamente (con la ayuda de un asesor financiero) la diferencia que pagarías de contratar una hipoteca fija respecto a una variable. Así, si se produce una subida fuerte del Euríbor ya tendrías dinero para afrontarla y te ahorrarías comisiones. Y si no se produce, habrás hecho una hucha para gastártelo como quieras.